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索 引 号:640100-126/2016-02396 发布日期:2016-01-21
发布机构: 银川市统计局 责任部门: 市统计局
名 称:房地产市场销售低迷 开发投资稳中趋缓— 2015年银川市经济运行情况系列分析报告之五

房地产市场销售低迷 开发投资稳中趋缓— 2015年银川市经济运行情况系列分析报告之五

2015年以来,在经济下行压力加大、经济增长动力不足的大环境下,我市房地产市场总体运行平稳,主要呈现出开发投资稳中趋缓、施工规模继续扩大、商品销售市场低迷、县(市)区开发投资不平衡等特点。同时房地产销售市场去库存化压力较大、房地产对投资拉动作用明显减弱,应引起高度关注。

一、房地产市场运行主要特点

(一)开发投资稳中趋缓,住宅投资占据主体。2015年,全市房地产开发完成投资409.17亿元,同比增长5.2%,增幅比上年同期回落了12.4个百分点,比全区平均水平高8.4个百分点。

      

从工程用途看:住宅完成投资254.10亿元,同比增长6.3%;办公楼完成投资25.81亿元,同比增长48.4%;商业营业用房完成投资69.95亿元,同比增长2.1%;其他完成投资59.31亿元,同比下降7.3%,占房地产开发投资的比重分别为62.1%、6.3%、17.1%、14.5%。

从投资构成看:建筑工程完成投资295.79亿元,同比下降3.0%;安装工程完成投资54.73亿元,同比增长70.1%;设备工器具购置完成投资2.43亿元,同比下降5.7%;其他费用完成投资56.22亿元,同比增长14.4%。建筑和安装共完成投资350.52亿元,占房地产开发投资的比重达85.7%。

从各季度看:一季度完成投资27.59亿元,同比增长21.0%;二季度完成投资129.05亿元,同比下降1.1%;三季度完成投资265.90亿元,同比下降3.4%;四季度完成投资409.17亿元,同比增长5.2%。各季度的增幅分别比上年同期回落了4.4、12.1、22.2、12.4个百分点。

(二)施工规模继续扩大,竣工面积小幅下降。2015年,全市商品房施工面积为4231.36万平方米,同比增长0.5%。其中:住宅施工面积2607.82万平方米,同比下降1.7%;办公楼施工面积272.68万平方米,同比增长30.2%;商业营业用房施工面积667.51万平方米,同比下降9.5%;其他房屋施工面积683.35万平方米,同比增长12.1%。全市商品房施工面积中,商品房新开工面积为841.82万平方米,同比下降30.2%。

全市商品房竣工面积为704.68万平方米,同比下降3.1%。其中:住宅竣工面积409.04万平方米,同比下降18.6%;办公楼竣工面积24.56万平方米,同比增长0.4%;商业营业用房竣工面积140.19万平方米,同比增长45.6%;其他房屋竣工面积130.89万平方米,同比增长25.5%。

(三)房地产开发资金趋紧,到位资金小幅下降

从到位资金情况看:2015年,全市房地产开发企业到位资金568.89亿元,同比下降0.8%。其中:上年末结余资金92.77亿元,同比增长10.2%;本年实际到位资金476.12亿元,同比下降2.6%。

从资金结构看:2015年,在全市本年资金来源中,国内贷款76.53亿元,同比下降15.1%;自筹资金180.37亿元,同比增长25.1%;其它资金来源219.22亿元,同比下降13.9%。其中,定金及预收款131.80亿元,同比下降19.0%;个人按揭贷款45.87亿元,同比增长2.2%。

          

(四)商品销售市场低迷,期房销售占据七成。2015年,全市商品房销售面积529.81万平方米,实现销售额262.09亿元,同比分别下降26.9%和18.7%,增幅分别比上年同期回落了45.3和27.2个百分点。

从销售结构看:住宅销售面积454.46万平方米,实现销售额204.42亿元,同比分别下降26.0%和19.0%;办公楼销售面积12.70万平方米,实现销售额10.03亿元,同比分别增长77.5%和85.8%;商业营业用房销售面积51.23万平方米,实现销售额43.29亿元,同比分别下降14.6%和11.5%;其他房屋销售面积11.42万平方米,实现销售额4.35亿元,同比分别下降73.7%和72.4%。

从销售形式看:期房销售面积385.94万平方米,实现销售额187.46亿元,同比分别下降33.4%和25.5%;现房销售面积143.87万平方米,同比下降1.0%,实现销售额74.63亿元,同比增长5.5%。

(五)县(市)区开发投资不平衡,金凤区总量位居首位

从县(市)区开发投资总量看:金凤区以212.30亿元开发投资总量位居首位,占房地产开发投资总量的比重为51.9%,其次是兴庆区(93.94亿元)、贺兰县(37.96亿元)、西夏区(29.70亿元)、永宁县(19.22亿元)、灵武市(16.05亿元),占房地产开发投资总量的比重分别为22.9%、9.3%、7.3%、4.7%、3.9%。

从县(市)区开发投资增速看:灵武市以增长46.5%的速度位居首位,其次是兴庆区(12.9%)、金凤区(10.6%)、西夏区(-6.8%)、贺兰县(-12.3%)、永宁县(-30.6%)。灵武市、兴庆区、金凤区分别比全市平均高41.3、7.7、5.4个百分点,西夏区、贺兰县、永宁县分别比全市平均水平低12.0、17.5、35.8个百分点。

2015年银川市县(市)区房地产开发投资及增速

各(县)区

总量(亿元)

位次

增速(%)

位次

银川市

409.17

-

5.2

-

兴庆区

93.94

2

12.9

2

西夏区

29.70

4

-6.8

4

金凤区

212.30

1

10.6

3

永宁县

19.22

5

-30.6

6

贺兰县

37.96

3

-12.3

5

灵武市

16.05

6

46.5

1

二、房地产市场运行需要关注的问题

一是房地产对投资拉动作用明显减弱。2015年,受经济下行压力和房地产市场大环境等不利因素的影响,全市房地产开发投资增速比全社会固定资产投资增速低5.4个百分点,占全社会固定资产投资的比重由上年同期的27.9%降至26.6%,降低1.3个百分点,房地产对投资的贡献率为13.7%,同比下降10.1个百分点,对投资拉动1.5个百分点,同比下降3.6个百分点,对投资的拉动作用明显减弱。

二是开发企业土地等相关先行指标持续下降。受市场观望气氛浓厚,消费者购买意愿和预期下降,房地产开发市场销售回落的影响,企业开发意愿也有所下降,拿地积极性不高。2015年,全市房地产开发企业本年土地购置面积106.50万平方米,同比下降33.8%;土地成交价款15.68亿元,同比下降37.4%;待开发土地面积217.95万平方米,同比下降2.8%;新开工面积为841.82万平方米,同比下降30.2%。土地购置面积和新开工面积等先行指标下降将制约全市房地产开发投资的较快发展

三是房地产销售市场去库存化压力较大。截止12月末,全市商品房待售面积657.59万平方米,比上年同期增加132.22万平方米,同比增长25.2%。其中:一季度增长12.5%、二季度增长12.5%、三季度增长20.4%;四季度增长25.2%。一方面,待售面积不断增加,加剧了供给与需求结构差异;另一面,商品房去库存压力加大,过多的存量积压在一定程度上制约房地产企业资金回笼周转,增加了成本与风险,为房地产开发健康发展带来隐忧。

三、促进房地产市场健康发展的意见

(一)进一步强化房地产市场的监测和分析。有关部门要切实加强房地产市场的微观调查,结合宏观数据资料,进一步深化房地产市场监测分析工作。充分利用各监测系统,住建、金融、国土、财税等多部门联动,加强对苗头性、趋势性问题,特别是房地产市场发展预期和房地产市场价格波动等问题的监测分析、科学研判、合理引导。同时要进一步加强舆论宣传和引导,净化市场环境,稳定市场预期,营造良好的经营和消费环境。

   (二)培育新增长点,促进房地产开发业稳定发展受经济下行压力不断增大、商品房销售市场遇冷,倒逼房地产开发企业挖掘新的增长点,确保企业的可持续发展。一是积极参与保障房建设,增强企业的社会责任;二是从服务养老、医疗、教育、体育、文化、旅游等方面寻找房地产开发业发展的潜力和空间,形成以产品的多样化服务居民的住房消费,提升企业的市场竞争力;三是充分利用当前发展迅猛的电商业,改变宣传、销售模式,促进房地产融资、开发、消费和服务,提升企业抗风险能力。

)多途径消化存量房屋,着力提高企业资金回笼一是鼓励房地产企业对于新开盘房屋适度让利,低价入市消化库存,盘活资金二是对一些库存量大的项目小区,在交通、教育、医疗、生活等配套设施方面进行完善优化,提高楼盘竞争力,刺激消费者购买三是结合保障性安居工程项目和任务的推进,对于存量较大的县(市)区,不再以新建的方式建设,而采取政府以成本价收购部分存量商品房,转化为经济适用房、棚改安置房或公租房,盘活企业存量。

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