“小物业”反映“大民生”，也体现着基层治理能力的高低。自第二批主题教育开展以来，银川市通过“小切口”实施“大整治”，聚焦物业管理当中的痛点、堵点、难点问题，理顺“谁来管”“怎么管”“管什么”的核心，努力实现老旧小区物业规范提升、新建小区物业精细提升，以物业服务能力提升增强市民幸福感。

“红色物业”破解老旧小区管理难题

基础设施差、物业费收缴率低，让老旧小区引入规范的物业企业成为难事。收费低又难管怎么破？兴庆区丽景街街道中兴小区从解决群众最关切的实际问题出发，积极构建党组织领导下的居委会、业委会、物业服务企业等多方联动的“红色物业”体系，积极探索党建引领下的物业管理“中兴样板”。

中兴小区建设于2009年，共有9栋楼869户居民。多年以来，由于原物业公司管理落后、服务能力较差，导致小区环境卫生、安全保障等问题突出，给小区居民生活带来诸多不便，成为居民最为关注的热点难点问题。群众每年都为小区管理问题到处投诉，由于没有修缮公共设施的费用，一时让改善小区环境陷入了僵局。

围绕维修资金从哪来这个核心问题，兴庆区通过抓实“党建引领、行业主管、基层主抓、共建共治”四个关键环节，明确组织、住建、街道、社区等职责定位，构建各司其职、联动协作的工作架构。依法与原物业公司解除合同，成功引进有资质、有实力、党组织健全的物业公司为小区提供物业服务，新物业公司进驻后，对照小区居民意见制定了小区改造方案，建立小区内外停车位公共收益由物业公司与业委会4:6分配机制，物业公司先行垫付小区提升改造资金，后续逐年从小区公共收益中核支，破解小区更新资金难题。

新物业公司引进后，中兴小区不仅解决了过去管理上的短板，还在广场上修建休闲长廊、建造儿童游乐沙坑、安装健身器材，实现小区硬件设施和文化设施的双提升。小区环境逐步变好，居民参与小区治理和活动的主动性也不断提升，通过建立绿地小管家“1+1”责任区，让党员和小小志愿者对广场周边的绿地进行认领，共同参与到美好家园的建设中来。同时，集中资源力量打造了集红色文化宣传、学习、教育、休闲为一体的新时代文明实践广场，让小区党员群众学习有阵地、议事有去处、活动有场所，架起党群“连心桥”，通过定期开展政策宣传、志愿服务活动、便民大集、文艺汇演、趣味运动会、户外微宣讲等主题活动，让文明之花在小区绽放。

党建引领促进社区治理良性互动

走进金凤区满城北街街道中强巷社区，干净整洁的墙面上绘着艳丽多彩的墙绘，小区活动室里暖意融融，社区老人聚在一起下棋、看书、绘画、写字……生活十分惬意。2021年改造之前，这里却是另外一番景象。中强巷社区由9个建于上世纪80年代的老旧小区构成，各小区环境脏乱差、基础设施年久失修，居民停车难、绿化面积少，致使“服务差不缴费、不缴费服务更差”恶性循环。特别是其中6个“零散”小区，单独聘请物业公司成本高，长期处于无物业管理状态。

此外，几个小区内建有7堵围墙，把小区变成了“死胡同”，更像走“迷宫”，居民出行不便，增加社区管理难度。中强巷社区按照“循序渐进、资源整合、便民利民、试点先行、以点带面”的原则，紧扣居民需求，通过拆除相邻小区围墙、栅栏，科学设置出入口，将9个“老旧微”小区“拆小并大”合并为“连片式”小区，引进银川凤洁物业服务有限公司，探索“大物业”打包管理模式，组建中强巷社区物业联合党支部，有效解决了老旧小区“散乱脏”等问题。

小区变大，随之而来的是物业管理难度的增加，尤其是老小区居民对于物业管理的认识还很陌生，有些小区长期无物业，业主对物业职能也不太理解。老旧小区管理需要“红色物业”参与，中强巷社区老旧小区合并后，在小区建立了“社区党委＋小区党支部＋楼栋党小组”组织架构，横向拓展“小区党支部＋红色物管会＋物业联合党支部＋物业服务处党小组”红色物业治理边界，小区治理由“群龙无首”变为了“核心引领、齐抓共管”。此外，物业公司还积极引导热心社区建设的业主特别是党员按法定程序加入物业管理委员会，促进社区治理良性互动。构建“1＋5＋X”多方联动治理机制，通过协商议事与小区治理相结合的治理形式，实现从“为民做主”到“由民做主”的转变。

实施物业企业标准化准入退出制度

物业是小区的“当家人”，管理跟不上就会出现公共设施损坏失修、小区居住品质降低等一系列问题。金凤区满城北街街道彩虹湾社区云凤花苑小区2014年建成，由于原物业公司工作滞后，小区公共照明、单元门260余处失修，绿化补植、杂物清理、垃圾清运不及时等问题引发居民集中投诉；小区共有车位1923个，因售价、管理费用过高，仅出租出售车位200个，“停车难”问题导致人车混行、乱停乱放愈演愈烈，严重影响了居民生活品质和安全，并造成了物业服务滞后与物业费收缴率低的恶性循环。2022年底，该小区在全市住宅小区物业服务质量星级化评定中被评为金凤区唯一一家不达标的物业服务小区。在街道已下发整改通知、实地督导情况下，原物业公司仍出现虚假整改问题，引发居民强烈不满。

针对物业企业“不服管”问题，满城北街街道、彩虹湾社区召开“湾里说事”云凤花苑小区民主协商议事会，200余名居民参与议事，先后提出关于安防、绿化、维修等各类意见建议20余件，80%以上居民强烈要求立即更换物业。针对群众需求，彩虹湾社区立即着手开展物业公司更换工作，中房物业进驻2个月后，整改遗留问题350余处，物业企业投诉件下降90%，物业费收缴率达到80%，有的居民还提前缴纳了2024年的全年物业费。通过标准化准入清退，有力倒逼物业服务企业增强责任意识，提升服务水平，让“躺平物业”再也站不住脚、立不住根。

物业管理委员会的成立，破解了业委会利益涉及广、成立难度大及因业委会长期空缺导致物业公司“单管独行”问题。基层治理，党建引领是关键，通过探索“小区党支部＋物业管理委员会”治理模式，实现小区党支部委员与小区物业管理委员会委员的“双向进入、交叉任职”，构建形成了社区党委领导下，小区党支部、物业管理委员会、物业服务企业“三方联动”的基层治理体系。对涉及物业服务的重大事项、重要问题，依托党建联席会、红色议事会、恳谈会等，组织党员代表、居民代表和有关各方有序参与全过程协商、全过程监督。

银川市通过在物业服务、基层治理方面的不断探索，通过党建引领这个“硬抓手”，充分发挥行业部门、街道党委、物业公司、小区党支部、红色物管会（业委会）各自作用，形成了“点、线、面”立体推动的物业行业党建工作模式，将物业服务行业的示范创建与城市发展相结合，明确物业服务企业在生活服务、生产服务、城市服务等领域的功能标准，彰显以党建促进行业高质量发展的鲜明导向，物业服务水平不断提升，有效提高了小区居民的获得感、幸福感、安全感。