今年以来,银川市深入贯彻落实党中央、国务院各项决策部署,全面落实因城施策,支持合理住房需求,积极做好保交房、保民生、保稳定工作。但受经济下行压力大、房地产市场预期和企业信心不足等因素的影响,全市房地产开发投资、商品房销售面积、企业到位资金等指标均呈现下降趋势,房地产市场呈现供需矛盾与预期转变交织,市场处于转型的关口,房地产市场结构性问题依然存在,需引起高度重视。

一、市场运行基本情况

(一)开发投资降幅扩大,住宅投资占据七成。上半年,全市完成房地产开发投资106.16亿元,同比下降20.8%,降幅比1-5月收窄1.3个百分点,比上年同期扩大15.1个百分点,占全市固定资产投资比重比上年同期回落7.1个百分点,下拉全市固定资产投资7.1个百分点,房地产投资仍在探底,是拖累全市固定资产投资的最主要因素。

从工程用途看:住宅完成投资81.49亿元,同比下降20.6%;办公楼完成投资1.62亿元,同比下降11.6%;商业营业用房完成投资9.47亿元,同比下降27.0%;其他完成投资13.58亿元,同比下降18.1%,分别占全市房地产开发投资的比重为76.8%、1.5%、8.9%、12.8%。

从投资构成看:建筑工程完成投资78.68亿元,同比下降17.5%;安装工程完成投资2.12亿元,同比下降62.8%;设备工器具购置完成投资0.71亿元,同比下降48.9%;其他费用完成投资24.65亿元,同比下降21.8%。建筑工程和安装工程共完成投资80.80亿元,同比下降20.1%,占房地产开发投资的比重为76.1%。

(二)施工规模持续放缓,新开工面积降幅明显。上半年,全市商品房施工面积2370.25万平方米,同比下降18.9%。其中,住宅施工面积1541.98万平方米,同比下降19.9%;办公楼施工面积93.75万平方米,同比增长1.5%;商业营业用房施工面积292.78万平方米,同比下降16.8%;其他房屋施工面积441.74万平方米,同比下降20.4%。

本年新开工商品房面积118.58万平方米,同比下降37.1%。其中,住宅新开工面积93.48万平方米,同比下降35.8%;办公楼施工面积1.39万平方米,同比增长1.7倍;商业营业用房施工面积4.82万平方米,同比下降36.9%;其他房屋施工面积18.89万平方米,同比下降45.5%。

(三)竣工面积增势强劲,商业营业用房成倍增长。上半年,全市商品房竣工面积98.30万平方米,同比增长45.2%。其中:住宅竣工面积62.40万平方米,同比增长14.1%;办公楼竣工面积0.15万平方米;商业营业用房竣工面积9.30万平方米,同比增长2.5倍;其他房屋竣工面积26.45万平方米,同比增长1.6倍。

(四)销售市场持续低迷,期房销售占据近八成。上半年,全市商品房销售面积114.28万平方米,实现销售额100.33亿元,同比分别下降34.1%和33.1%,降幅比上年同期分别扩大10.2和15.7个百分点。

从销售结构看:住宅销售93.26万平方米,实现销售额79.72亿元,同比分别下降42.1%和42.7%;办公楼销售9.34万平方米,实现销售额11.22亿元,同比分别增长5.4倍和10.6倍;商业营业用房销售9.90万平方米,同比增长2.5%,实现销售额8.90亿元,同比下降7.4%;其他房屋销售1.78万平方米,实现销售额0.49亿元,同比分别增长34.6%和1.0倍。

从销售形式看:期房销售88.27万平方米,实现销售额82.77亿元,同比分别下降41.4%和37.5%,分别占全市销售面积和销售额的77.2%和82.5%;现房销售26.01万平方米,实现销售额17.56亿元,同比分别增长13.0%和0.3%。

(五)待售面积小幅下降,待售3年以上占据五成。截至6月底,全市商品房待售面积434.32万平方米,总量比上年同期减少13.27万平方米,同比下降3.0%。

从待售用途看:住宅待售面积169.96万平方米,同比增长26.0%;办公楼待售面积45.56万平方米,同比下降18.0%;商业营业用房待售面积196.85万平方米,同比下降14.9%;其他房屋待售面积21.95万平方米,同比下降14.5%。

从待售时间看:1年以内待售面积为117.07万平方米,1-3年(含1年)待售面积为88.06万平方米,3年以上(含3年)待售面积为229.19万平方米,分别占全市商品房待售面积的比重为27.0%、20.2%、52.8%。

二、存在的主要问题

(一)开发项目支撑乏力,投资增长后劲不足。一是在建项目个数减少。上半年,全市在库项目434个,比上年同期减少44个,同比下降9.2%。其中,在建项目157个,比上年同期减少34个,同比下降17.8%;二是新增项目数量和规模“双下降”。上半年,新增房地产开发项目10个,比上年减少6个,同比下降37.5%;新增项目计划总投资59.36亿元,同比下降61.4%;新增项目完成投资6.15亿元,同比下降70.9%;三是项目建设进度明显放缓,全市房屋施工面积同比下降18.9%,降幅比上年同期扩大12.6个百分点。其中,新开工商品房面积同比下降37.1%,降幅比上年同期扩大38.0个百分点,将影响全年房地产开发投资增长。

(二)销售市场持续低迷,企业到位资金承压。上半年,本年实际到位资金131.66亿元,同比下降41.0%。其中,国内贷款19.97亿元,同比下降25.6%;企业自筹资金25.02亿元,同比下降27.5%;销售回款(定金及预收款和个人按揭贷款)83.98亿元,同比下降46.0%;其他到位资金2.69亿元,同比下降56.1%,分别占全市到位资金的比重为15.2%、19.0%、63.8%、2.0%。销售市场持续低迷,销售面积持续下滑,居民持币观望情绪浓厚,购房消费信心不足,销售节奏变慢导致定金及预收款增长表现乏力,房企现金流极度紧张的局面虽有所缓解,但债务风险依然存在。

(三)“商办”销售困难,去库存化压力大。截至6月底,全市住宅待售面积占总待售面积的比重为39.1%,但以商业营业用房为主的办公楼和其他房屋待售面积占总待售面积的比重为60.9%。从去库存周期来看,6月底全市商品房待售面积去库存周期17.9个月。其中,住宅、办公楼、商业营业用房去库存周期分别为8.0个月、51.1个月和105.7个月。“商办”去库存周期显著高于6-18个月的合理区间,去库存压力大。

三、促进房地产市场健康发展的意见和建议

一是要认真贯彻落实好中央、区、市的各项房地产市场调控政策和措施,准确把握房地产市场新形势,加快构建以现房销售为特征的房地产发展新模式,完善商品房相关基础性制度,健全完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

二是科学规划土地市场供应,相关部门要加强对土地供应的科学指导,优化配置土地供应,盘活存量建设用地,提高土地利用率,借鉴浙江丽水等东部城市,关于进一步优化房地产市场调控措施,优化出让地块规划条件,试行“定制化”、“低密度”住宅地块出让模式,建设高品质住宅,进一步激发市场活力。

三是推动保障性住房、“平急两用”公共基础设施和城中村改造项目谋划和落地,加快去库存,更好满足居民刚需和改善型住房需求;鼓励房企探索新的商业模式和盈利模式,创新发展文旅、医疗、养老等跨界地产,构建房地产新增长点。

四要着力化解房企资金风险,合力整治市场秩序。多渠道、多举措保证在建项目资金投入,支持房企合理融资需求,最大程度的防范行业债务风险。严厉打击房企扰乱市场行为,构建公开、透明的交易机制,营造买卖双方公平公正的交易环境,促进房地产市场平稳向好发展。