今年以来,市委、市政府深入贯彻落实党中央、国务院房地产市场优化调整决策部署,全面落实因城施策,支持合理住房需求,积极做好保交楼、保民生、保稳定工作。1-9月份,全市房地产开发市场主要指标呈现下降趋势,供需两端市场信心不足,房地产市场回稳基础尚不牢固,影响房地产市场的不稳定、不确定因素仍然存在。

一、市场运行基本情况

(一)开发投资降幅收窄。1-9月份,全市完成房地产开发投资192.26亿元,同比下降9.8%,降幅比上半年收窄11.0个百分点,低于全市固定资产投资增速15.1个百分点,占全市固定资产投资比重为27.5%,下拉全市固定资产投资3.2个百分点。其中,住宅完成投资148.77亿元,同比下降11.1%;办公楼完成投资3.84亿元,增长73.7%;商业营业用房完成投资16.74亿元,下降10.0%;其他完成投资22.91亿元,下降8.9%,分别占全市房地产开发投资总量的比重为77.4%、2.0%、8.7%、11.9%。

(二)施工规模持续放缓。1-9月份,全市房屋施工面积2395.55万平方米,同比下降20.6%,降幅比上半年扩大1.7个百分点。其中,住宅施工面积1564.55万平方米,同比下降21.8%;办公楼施工面积93.86万平方米,增长1.6%;商业营业用房施工面积292.80万平方米,下降17.2%;其他房屋施工面积444.34万平方米,下降22.1%。在本年房屋施工面积中,本年新开工面积157.26万平方米,同比下降43.4%。其中,住宅新开工面积119.30万平方米,同比下降45.3%。

(三)竣工面积小幅下降。1-9月份,全市商品房竣工面积303.89万平方米,同比下降5.0%。其中,住宅竣工面积223.39万平方米,下降3.3%;办公楼竣工面积1.11万平方米;商业营业用房竣工面积17.17万平方米,下降41.9%;其他房屋竣工面积62.22万平方米,增长5.2%。

(四)销售面积降幅扩大。1-9月份,全市商品房销售面积172.50万平方米,实现销售额148.41亿元,同比分别下降35.8%和36.5%,降幅比上半年扩大1.7、3.4个百分点。其中,住宅销售面积146.04万平方米,实现销售额123.34亿元,同比分别下降41.6%和43.0%;办公楼销售面积9.80万平方米,实现销售额11.51亿元,分别增长4.0倍和8.1倍;商业营业用房销售面积14.71万平方米,实现销售额13.03亿元,分别下降3.9%和17.3%;其他房屋销售面积1.95万平方米,实现销售额0.53亿元,分别增长21.3%和93.8%。

二、市场运行存在的问题

(一)房地产市场下行压力大。今年以来,我市房地产市场持续下行,主要指标呈现下降趋势,部分指标降幅持续扩大,房地产开发投资连续16个月负增长,房屋施工面积连续42个月负增长,商品房销售面积连续35个月负增长,商品房销售额连续16个月负增长。其中施工面积降幅是2021年以来首次超过20.0%,商品房销售面积降幅已连续8个月超过30.0%以上,商品房销售额降幅已连续6个月超过30.0%以上。

(二)供需两端信心不足。从供给端看,受房地产项目开发成本增高、商品房去化周期延长等因素影响,房企对市场发展信心不足,投资拿地更加谨慎。根据宁夏公共资源交易平台数据,1-9月份,全市住宅类土地交易面积20.71万平方米,交易金额12.06亿元,同比分别下降45.4%和58.9%。新增项目入库情况明显减少,1-9月份,全市新增入库房地产法人单位6个、新入库项目14个,新增计划总投资70.14亿元,完成开发投资14.48亿元,同比分别下降53.8%、39.1%、65.6%、53.8%。从消费端看,受收入增长乏力、市场低迷等因素影响,居民持币观望情绪浓厚,购房消费信心不足,居民更多倾向储蓄。1-9月份,人民币各项存款余额6352.60亿元,同比增长7.4%,其中住户存款3396.51亿元,同比增长10.9%。

(三)政策调控效果偏弱。今年以来,我市取消首套、二套房贷利率政策下限,降低个人住房贷款最低首付款比例,支持“以旧换新”等一揽子房地产政策优化调整力度持续加大,稳投资、保交楼成效明显,但从各种促销政策的实际效果看,尚未扭转我市商品房销售下行态势,在房地产市场供求关系发生变化、市场饱和、预期转弱的大背景下,传统的降首付比例、补贴刺激等政策可能无法达到预期效果,如何从“供”“需”两端双管齐下,进一步精准施策是全市楼市“止跌回稳”所必须克服的重要瓶颈。

(四)企业到位资金承压。1-9月份,本年实际到位资金198.46亿元,同比下降40.8%,降幅高于全市房地产开发投资31.0个百分点,比上半年收窄0.2个百分点。其中,国内贷款26.76亿元,下降30.9%;企业自筹资金37.32亿元,下降13.4%;销售回款(定金及预收款和个人按揭贷款)128.84亿元,下降46.8%;其他到位资金5.54亿元,下降50.3%,分别占全市到位资金的比重为13.5%、18.8%、64.9%、2.8%。销售面积持续下滑,销售节奏变慢导致定金及预收款增长表现乏力。

(五)待售房屋去化压力持续增加。截至9月底,全市待售面积447.02万平方米,比上年同期增加19.35万平方米,同比增长4.5%。其中,住宅待售面积179.54万平方米,比上年同期增加33.62万平方米,同比增长23.0%。全市商品房去库存周期21.1个月,比上年同期、上年全年、上半年分别增加6.2、5.4、3.2个月。住宅、办公楼、商业营业用房去库存周期分别为9.8个月、50.7个月和110.6个月。住宅去库存周期比上年同期、全年、上半年分别增加4.3个月、3.7个月、1.8个月。办公楼、商业营业用房去库存周期持续高于6-18个月的合理区间,各类商品房去库存压力持续增加。

三、促进房地产市场健康发展的建议

一是坚决贯彻落实中央政治局会议精神,紧扣促进房地产市场止跌回稳目标,准确把握严控增量、优化存量、提高质量的要求,有效落实存量政策,加力推出财税、金融等增量政策,多措并举打通存量商品房和保障性住房转换通道,落实落细房地产融资协调机制,促进房地产市场止跌回稳。

二是科学规划土地市场供应。市场新开工面积和土地交易面积下降,预期市场后期增长乏力。相关部门要加强对土地供应的科学指导,优化增量土地供应,盘活存量建设用地,提高土地利用率,进一步激发市场活力。同时合理确定商品住宅用地供应节奏和规模,确保房地产开发规模、速度与我市经济增长、居民收入和人口规模相适应。

三是创新发展模式,推动市场转型。紧盯住建部关于加快城中村和危旧房改造货币化安置方式政策出台时间,加快全市城中村和危旧房改造项目谋划和落地,推动存量商品房去库存力度;落实优化商品房“以旧换新”政策,降低换房成本,大力推进高品质住宅建设,更好满足居民刚需和改善型住房需求;鼓励房企跨界发展文旅、医疗、养老等朝阳产业,加快向细分市场渗透,建设康养社区、生态小区等特色地产项目,构建房地产融合发展新路径。