各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

《银川市城市更新管理办法（暂行）》已经市政府研究通过，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

银川市人民政府办公室

2024年9月10日

（此件公开发布）

银川市城市更新管理办法（暂行）

第一章  总  则

第一条  为落实“强首府”战略要求，统筹推进城市更新，优化城市功能和空间布局实施，加强历史文化保护传承，改善人居环境，提升城市品质，奋力开创先行区示范市建设新局面，加快实现“五个示范引领”目标，根据有关法律法规，结合实际，制定本办法。

第二条  本办法适用于城市建成区范围内的城市更新活动。

法律法规和自治区人民政府规章对城市更新活动另有规定的，依照其规定执行。

第三条  本办法所称城市更新，是指根据国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、城市更新专项规划，依法对城市空间形态和功能进行整治、改善、优化的活动，以实现城市功能完善、品质提升、可持续发展。具体包括：

（一）以统筹存量资源配置、优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新；

（二）以推动老旧厂区、老旧市场、低效产业园区、传统商圈等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；

（三）以提升生态空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；

（四）以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；

（五）以强化历史文化保护，提升历史文化街区、建筑楼宇等特色风貌为主的历史风貌类城市更新；

（六）以更新改造老旧小区、街区，建设完整社区、未来社区，提升居民生活品质为主的人居环境类城市更新；

（七）市政府认定的其他城市更新情形。

第四条  城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持落实“强首府”战略定位，坚持统筹发展与安全，坚持顺应城市发展规律，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，先城市体检后城市更新，治理好“城市病”。
    城市更新工作遵循政府统筹、规划引领、市场运作、多元参与、共建共享的原则，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主。

第五条  开展城市更新活动，遵循以下基本要求：
（一）坚持先体检、后更新，与城市体检工作相衔接，以

问题导向开展城市更新；

（二）完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；

（三）落实既有建筑所有权人（使用人）安全主体责任消除各类安全隐患；

（四）落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严防大拆大建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显城市特色；

（五）落实绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色改造，

提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城市；
    （六）统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；
    （七）落实韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防灾等能力；
    （八）推广先进技术、材料以及设备，推进城市数字化转型；
    （九）落实无障碍环境建设要求，推进适老化宜居环境和儿童友好型城市建设。

第六条  城市更新一般按照下列程序实施，本办法另有规定的除外：

（一）开展城市体检。
（二）编制城市更新专项规划。
（三）实施城市更新片区调查评估。
（四）编制城市更新项目实施方案。
（五）城市更新项目实施方案评审。
（六）城市更新项目实施方案报批。
（七）组织城市更新项目实施。

第二章  工作机制及部门职责

第七条  健全工作组织机构。以已成立的银川市城市更新三年行动工作指挥部（以下简称“指挥部”）为城市更新工作组织机构，负责统筹全市城市更新工作，决策重大事项，协调重大问题，审定政策措施，审批实施方案等。指挥部办公室设在市住建局，负责城市更新日常工作的协调指导工作。指挥部各成员单位应当按照各自职责，做好城市更新工作。

第八条  各区政府（管委会）作为辖区城市更新工作责任主体，要依据本办法规定履行辖区内城市更新工作职责，并指定专门机构实施城市更新。

市直其他部门要依法按照职责分工推动城市更新工作。

第九条  城市更新工作实行规划编制、片区评估和项目实施相结合的制度。城市更新专项规划编制对城市更新相关工作进行整体引领；城市更新片区评估要明确更新需求和更新区域，确定需实施的城市更新项目；实施方案对城市更新项目作出具体安排。

第十条  城市更新项目可由政府、物业权利人作为实施主体，或由政府、物业权利人依法确定实施主体。本办法所称物业权利人是指不动产所有权人、合法建造或者依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人、依法取得不动产使用权的单位和个人、承担城市公共空间和设施建设管理责任的单位等。

第十一条  城市更新实行专家咨询制度，市住建局、市自然资源局会同有关部门设立城市更新专家委员会，为城市更新活动提供全过程咨询和服务。

第三章  规划与计划

第十二条  市自然资源局结合市国土空间总体规划，组织编制城市更新专项规划，明确城市更新总体目标，识别城市更新区域，确定城市更新核心任务、更新方式、分类指引，划定更新单元以及提出保障机制等。经专家评审、部门审查等程序后，按程序报市政府审查后批复。

第十三条  各区政府（管委会）应当根据城市更新专项规划，负责实施城市更新片区调查评估工作。评估报告包含片区功能优化、主导业态方向、公共设施完善、城市品质提升、历史风貌保护、历史地名文化保护、城市环境改善等公共要素配置的要求和内容，根据评估结果可对城市更新专项规划确定的城市更新单元边界进行优化调整，最终划定城市更新单元。区域评估可实行行政区划内整体评估，也可实行单项目片区评估。原则上未完成调查评估的区域，不得实施城市更新。

第十四条  城市更新单元是综合考虑基础设施和公共服务设施相对完整，以道路、河流等自然要素和产权范围为边界，所划定的相对成片并可以进行设施和利益统筹的区域。城市更新单元可包括一个或多个城市更新项目。

第十五条  划定城市更新单元（片区）应严格按照以下要求：

（一）除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

（二）除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目实行动态平衡，拆建比不应大于2。

（三）注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，原则上保障性租赁住房租金年度涨幅不超过5%。

第十六条  各区政府（管委会）完成城市更新片区调查评估后，依托城市体检结果，充分结合本区域发展和民生诉求，基于城市更新单元，提出本区域下一年度城市更新实施计划建议，报指挥部办公室。

第十七条  指挥部办公室应当组织城市更新指挥部成员单位对各区政府（管委会）提出的实施计划建议进行论证评审，结合城市发展和公共利益，合理确定城市更新需求。拟订城市更新年度实施计划，报指挥部审定后印发实施。

年度计划应当包括具体项目（储备项目和实施项目）、前期业主或实施主体、边界和规模、投资及进度安排等内容。

第十八条  建立年度计划动态管理机制，纳入年度计划的城市更新项目，进入城市更新项目库，实施动态监督管理，享受城市更新相关政策和资金支持。

第十九条  重大建设项目依法依规履行审批程序。城市更新项目原则上成熟一个报批一个。项目确需调整的，按照原程序重新审批。

第四章  项目实施

第二十条  纳入年度实施计划的城市更新单元，由所在区政府（管委会）依法组织制定项目实施方案。

第二十一条  实施方案应当紧密结合城市发展战略定位，以城市更新专项规划为指引，需明确项目策划、供地方式、运营方案、资金筹措及社会稳定风险评估等内容。

第二十二条  城市更新项目涉及保护修缮的，应当符合国家、自治区和银川市关于历史建筑、古树名木及后备资源保护等相关规定；涉及优化改造和社区公共服务设施补短板的，应采取包容审慎监管，坚持现状底线管控，确有实施困难的，在满足消防、安全等要求的前提下，按照规定征询相关利益人意见后，部分技术指标可以结合实际情况合理控制；涉及其他拆旧建新的，应当符合国家、自治区和银川市相关规定。

第二十三条  编制实施方案应组织专家论证、征求意见、公众参与、部门协调。实施方案成熟后应报审批部门批准，并将批复文件作为后续规划管理和办理相关审批手续的重要依据。同时，实施方案和批复应报指挥部办公室备案。

第二十四条  确定实施主体。涉及单一物业权利人的，物业权利人依法确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后依法确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。因维护公共利益、公共安全等确需实施的城市更新项目，无法确定实施主体的，由各区政府（管委会）依法确定实施主体。对于重大和跨区域的城市更新项目，可由市政府或市直相关部门统筹组织。

第二十五条  更新区域内的城市更新活动，由责任主体统筹开展。零星更新项目，物业权利人有更新意愿的，可以由物业权利人在责任主体的统筹组织下，依法确定实施主体。由物业权利人实施更新的，可以采取与市场主体合作方式。

第二十六条  责任主体将城市更新项目纳入土地全生命周期管理，可结合城市规划、产业规划，综合产业功能、区域配套、公共服务等因素，将项目功能、建设计划、运营管理、物业持有和年限、节能环保等要求，纳入与实施主体签订的履约协议书进行监督管理。

第二十七条  对拟拆除的建筑，应按照相关规定，加强评估论证，征求有关部门意见，严格履行报批程序。

第五章  资金筹措

第二十八条  多渠道筹集城市更新资金，具体包括：

（一）财政资金；

（二）金融机构资金；

（三）市场主体投资；

（四）土地使用权人和房屋所有权人自筹资金；

（五）城市更新专项基金；

（六）其他符合规定的资金。

第二十九条  城市更新年度计划项目，应积极争取中央、自治区补助资金支持。充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区改造、棚户区改造、排水防涝等专项财政资金统筹用于城市更新。

第三十条  城市更新项目形成的土地价款，可支配部分统筹用于城市更新。对列入城市更新年度计划的项目，本着支持项目推进的原则，结合项目拆迁成本、运营方式等情况，采取一事一议的方式，综合确定土地收入分配办法。

第三十一条  各区政府（管委会）应对城市更新项目给予必要投入，并积极向上争取资金和政策支持。

第三十二条  鼓励利用国家金融政策和市场金融等方式依法筹集城市更新资金，同时应积极探索信贷金融等新产品。

第三十三条  积极引入市场力量，通过直接投资、间接投资等多种方式参与城市更新，探索设立城市更新专项基金。

探索城市更新进程中政府与物业权利人合理共担机制、政府和社会资本合作建设等模式。

第三十四条  强化城市更新风险防控。市发改委、市财政局在项目谋划及实施过程中对政府债务风险要加强指导和监督，依法依规推进城市更新工作。市委金融办加强对城市更新项目存在的金融领域风险进行研判，指导相关部门和企业做好风险防范。

第六章  支持政策

第三十五条  土地支持政策

（一）对具备条件的城市更新项目，优先推荐列入国家、自治区级重点项目。列入重点项目的，优先保障土地等要素供应。

（二）市自然资源局根据城市更新专项规划，结合城市更新方式进行地价评估、确定土地用途、适当延长土地使用年限等工作。符合自主改造政策和城市规划的城市更新项目，改变原规划条件的（不能用于商品住宅开发），须按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》进行评估，按照评估结果缴纳土地价款。

（三）城市更新项目涉及土地出让的，依据经市政府批准的项目实施方案，采取公开招拍挂（含带方案招拍挂）方式办理供地手续。采取带方案招拍挂方式的，可将经批准的项目实施方案中确定的规划控制要素及产业条件等纳入供地方案中予以明确，相关内容载入土地出让合同。符合划拨条件的城市更新项目土地，按划拨方式办理供地手续。

（四）城市更新项目中，单宗新用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，以及不具备单独建设条件的土地，可与周边用地整合实施，纳入整体改造范围，重点用于完善片区公共服务设施，符合《划拨用地目录》的以划拨方式办理供地手续，涉及土地出让的，经市政府批准可采取协议出让方式，经营性用地（住宅、商业用地）必须采取招拍挂方式公开出让。鼓励国有企事业单位将其闲置的零星土地或建（构）筑物，纳入城市更新项目整合实施。

（五）更新项目在符合规划且不改变用地主体的条件下，发展国家及本市支持的新产业、新业态的，由相应行业主管部门提供符合条件的证明文件，可享受按原用途、原权利类型使用土地的过渡期政策。过渡期以2年为限，2年期满或转让需办理用地手续的，在符合规划的前提下，可按新用途、新权利类型，以协议方式办理用地手续。

（六）土地使用权人不具备开发建设意愿或能力，符合转让条件的，可转让给新的实施主体进行开发建设。

（七）积极推广以“协议出让，带设计方案挂牌”等创新方式，推动各类主体依法高效合规取得土地使用权。

第三十六条  规划支持政策

（一）在符合国土空间规划的前提下，大片区或多地块改造项目中，利用既有建筑发展新产业、新业态、新商业，可实行用途兼容使用。

（二）鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源。

（三）鼓励老旧厂区转型升级，在满足安全的前提下允许对原有建筑进行内部加层改造、增加连廊、电梯等配套设施。

第三十七条  不动产登记支持政策

（一）城市更新涉及国有土地使用权及房屋所有权变动的，可通过房屋征收、协议搬迁、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式依法办理不动产登记。

（二）因风貌保护、建筑保护等需要，在国有建设用地划拨决定书或者出让合同中明确应当予以保留的房屋，当事人可以在申请建设用地使用权首次登记时一并申请房屋所有权首次登记，也可与该国有建设用地上其他新建房屋一并申请房屋所有权首次登记，并在不动产登记簿中注明相关事实。

第三十八条  征收安置支持政策

坚持按区平衡原则拓展安置形式，更新过程中通过自愿参与、民主协商的方式，提供多途径选择，探索多渠道、多方式安置补偿方式，实现居住条件改善、地区品质提升。可以采用等价置换、原地安置、异地安置、放弃房屋采用货币改善等方式进行安置。城市更新项目涉及征收补偿安置且符合住房保障政策的，优先纳入住房保障范围。

第三十九条  行政审批支持政策

审批部门应开辟城市更新项目绿色通道，精简项目审批事项和环节，构建快速审批流程，提高项目审批效率。市直有关部门积极支持项目实施主体办理项目及各子项目用地、建设、融资等相关手续，保证项目顺利合规推进。对城市更新重点项目，可采取“一事一议”方式，从项目审批、土地供应、用地调整、方案制定、资源配给、财政等方面给予重点支持，更好保障项目落地。

第四十条  税费支持政策

纳入市城市更新计划的项目，符合条件的，可享受行政事业性收费和政府性基金相关减免政策；同一项目原多个权利主体通过权益转移形成单一主体承担城市更新工作的，经各区政府（管委会）确认，属于政府收回房产、土地行为的，按相关税收政策办理。

第四十一条  参与支持政策

鼓励市场化投资主体参与城市更新建设，通过销售、租赁、政府购买服务等多元化方式拓宽城市更新项目收益来源。

第七章  附则

第四十二条  责任主体、实施主体及相关人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当依法依规追究相关责任。

第四十三条  市直有关部门按照本办法制定土地、规划、建设、不动产登记、行政审批、财税等相关配套文件。

第四十四条  各区政府（管委会）可依据本办法制定本辖区操作细则。其他县（市）城市更新工作可参照本办法执行。

第四十五条  本办法自2024年10月10日施行，有效期至2026年10月10日。