各县(市)区住建部门,各物业服务企业,市物业管理协会:

为进一步加强住宅小区物业管理,落实“改进作风提升质效”专项行动,探索建立质价相符的长效管理机制,结合工作实际,制定了《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》,经我局党组会(2022年第4次)研究通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

特此通知。

附件:《银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法(试行)》

银川市住房和城乡建设局    

2022年5月5日       

(此件公开发布)

银川市住宅小区物业服务质量星级化评定实施办法

(试行)

第一章 总则

第一条 为加强银川市物业服务行业规范化管理,强化行业自律,鼓励物业服务企业不断提高服务质量,建立服务规范、文明和谐、群众满意、质价相符的长效管理机制,逐步完善社区治理体系,提升社区精细化治理能力,提高服务企业精准化服务水平。根据《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《银川市物业管理条例》《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》等有关规定,结合实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于在银川市行政区域内,由物业服务企业或经营范围含有物业服务内容的企业(以下统称“物业服务企业”)为住宅小区提供专业化物业服务的项目。

本办法所称住宅小区物业服务质量星级化,是指按照法律法规、行业规范等相关规定,依据物业服务合同约定的服务内容、服务等级和物业服务费收费标准,通过对物业服务企业住宅小区服务项目的环境卫生、绿化、秩序维护管理、共用部位及设施设备维护等服务内容以及信息公开公示、社区治理等方面所达到的实际服务水平进行综合评价,评定该项目物业服务质量的星级标准,依据星级评定结果对物业服务企业和住宅小区物业服务项目进行管理。

星级是住宅小区物业服务质量的等级标志,设立五个等级,即一星级至五星级。最低一星级,最高五星级。星级标准严格按照住宅小区实际物业服务水平给予评定。

第三条 住宅小区物业服务质量星级化评定工作应当遵循公开、公平、公正原则,严格按照质价相符、分级核准、动态管理的要求,实行采取定期考评与不定期检查相结合,日常考核和随机抽查相结合的方式进行,严格按照住宅小区实际物业服务水平给予评定。

第四条 市人民政府住房和城乡建设行政管理部门(以下简称市物业主管部门)负责制定本市住宅小区物业服务质量星级化评定管理实施办法、星级标准和评定标准;指导和监督本市住宅小区物业服务质量星级化评定、管理工作。

辖区人民政府负责物业管理活动的部门(以下简称辖区物业主管部门)负责指导和监督本辖区内住宅小区物业服务质量星级化评定、管理具体工作;负责四星级、五星级住宅小区物业服务质量星级化的评定、复核工作。

街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内住宅小区物业服务质量星级化评定的初评工作;负责一星级至三星级住宅小区物业服务质量星级化的评定、复核工作。

市物业管理协会负责协助宣传引导物业服务企业按照本办法规定主动参与住宅小区物业服务质量星级化评定工作,并配合各级物业主管部门择优选择服务质量四星级、五星级住宅小区,组织开展行业观摩、交流和学习。

第五条 住宅小区物业服务质量星级化评定实现全覆盖,实施一年一评,动态管理。时间原则上应于每年九月至十一月完成,其中评选四星级、五星级项目的可适当延长至每年十二月完成。辖区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应加强统筹,根据实际情况合理确定评定时间节点。

新交付、新更换物业服务企业的住宅小区,物业服务企业服务满一年且业主入住率达到50%以上的,按照程序申报星级化评定。

第六条 开展住宅小区物业服务质量星级化评定工作时,应当从物业行业专家库中抽取专家。参与星级化评定的专家与受评的物业服务企业及其在管项目存有利害关系的,应当主动申请回避。

第二章 星级申报和评定

第七条 物业服务企业应积极参加星级化评定,不断提高物业服务标准和服务水平,自觉接受业主监督。

第八条 物业服务企业申报物业服务质量星级化评定应当符合以下条件:

(一)申报项目有合同约定,且服务满一年以上的。

(二)物业服务企业须在物业行业监管平台完成物业企业信用建档、住宅小区信息登记(小区楼盘表、设施设备清单)等,公示服务事项、服务人员、服务标准、公共收益等内容。

第九条 未申报参评的住宅小区,街道办事处(乡镇人民政府)应当书面通知物业服务企业参评,并将通知张贴在小区显著位置。无正当理由仍拒绝参评的,在物业行业监管平台上记入不良信用信息记录,并由街道办事处(乡镇人民政府)对该项目进行评定。

第十条 物业服务企业应当依照银川市住宅小区物业服务质量星级化评分标准(详见附表1、2)明确申报拟评星级,填写《住宅小区物业服务质量星级化评定申报表》,向项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)进行申报。街道办事处(乡镇人民政府)应当根据银川市住宅小区物业服务质量星级化评分标准指导物业服务企业进行申报。申报物业服务质量星级化评定的项目,应当提交以下材料并加盖物业服务企业公章:

(一)《住宅小区物业服务质量星级化评定申报表》原件;

(二)物业服务企业营业执照、信用建档卡原件及复印件;

(三)申报项目物业服务合同原件及复印件;

(四)申报企业需提供申报前近三个月的项目经理社保缴纳证明材料和《银川市物业项目经理信用信息登记表》。社保缴纳证明材料中缴纳单位原则上应与申报企业名称一致。

申报四星级、五星级物业服务质量标准的住宅小区,项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当加强引导帮助,结合项目实际情况进行审核推荐,重点推荐群众满意度高、居(村)民委员会、业主委员会与物业服务企业有效协同,共建共治共享成效明显,执行文明城市、卫生城市建设及生活垃圾分类等市委、市政府重大决策部署有力的小区。

第十一条 街道办事处(乡镇人民政府)应当在受理物业服务企业申报后,组织成立住宅小区物业服务质量星级化评定小组,小组成员由街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门、居(村)民委员会及物业行业专家等共同组成,一般为五人及以上单数。

评定主要包含以下内容:一是物业服务合同履行情况评价(基础管理、公开公示、环境卫生管理、秩序维护管理、绿化管理、共用设施设备维护、装修管理、加分项目等)50分;二是其他方面落实情况评价。包括:业主对物业服务工作的满意度30分;融入基层治理、党建引领红色物业开展情况,执行文明城市、卫生城市建设及生活垃圾分类等市委、市政府重大决策部署20分;各级检查反馈问题的整改情况10分。(总分共110分)

各星级评分标准如下:考评总得分在95.0分及以上,且各单项得分均在该项分值85%以上的为五星级;总得分在90.0(含)-95.0分,且各单项得分均在该项分值70%以上的为四星级;85.0(含)-90.0分的为三星级;80.0(含)-85.0分的为二星级;70.0(含)-80.0分的为一星级;70.0分以下的为物业服务质量不达标。

星级化评定划分标准与评分细则具体详见附表1、2。

第十二条 申报物业服务星级评定的项目,项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织行业专家听取物业服务企业自评汇报,征询居(村)民委员会、业主委员会、业主代表意见,审阅参评项目相关的年度物业管理档案、查阅项目管理制度和标准执行记录等资料,并结合现场查勘情况进行初评。

经项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)初评未达到申报星级标准,要求物业服务企业限期整改,原则上整改期限最长不超过30日。

项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当在整改期限届满后复核整改情况,并将四星级及以上的初评复核结果报至辖区物业主管部门。

第十三条 经初评达到一星级至三星级物业服务质量标准的住宅小区,由项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)予以评定。经初评达到四星级、五星级物业服务质量标准的住宅小区,由项目所在地辖区物业主管部门进行复评并认定。

经评定未达到申报标准,未进行整改或整改不到位的住宅小区,由负责相应星级评定的部门按照实际分数予以认定。

第十四条 评定结果应当通过物业行业监管平台、市物业主管部门官方网站、微信公众号等方式向社会进行公示,接受社会监督,公示期为7个工作日。

在公示期内对其所在项目评定结果有异议的,应当向评定部门提出,评定部门应当在受理异议申请后7个工作日内组织调查核实,并根据核实情况及时处理。超过公示期的不予受理。

第十五条 街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门应当在公示期届满后一个月内,根据住宅小区物业服务质量星级化评定结果颁发铭牌。铭牌应当置于住宅小区显著位置处,任何单位或个人不得擅自变动悬挂位置。

第十六条 符合下列情形之一的,评定为物业服务质量不达标项目:

(一)申报项目在截止申报前的一年内,经调查属物业服务企业原因发生一般及以上安全生产责任事故的;因物业服务管理不善引发业主群体上访事件的;在文明城市、卫生城市建设等市委、市政府重大决策部署中严重失误影响考评结果的。

(二)按照《银川市物业行业“红黑名单”管理办法(试行)》(银住建规发〔2019〕 4号)规定,申报的物业服务项目已导致物业服务企业列入行业“黑名单”的。

(三)物业服务企业诚信经营行为不到位,未签订诚信经营信用承诺,未建立信用信息档案的。

(四)申报材料弄虚作假的。

(五)申报项目所在的物业服务企业工作人员出售或者非法提供业主、物业使用人的个人信息,经查证属实的。

(六)其他严重影响物业服务品质、损害行业形象及业主权益的。

评定为物业服务质量不达标的住宅小区,上报市物业主管部门进行全市通报,并要求物业服务企业限期整改,原则上整改期限最长不超过30日,整改完成后重新申报。

第三章 星级管理

第十七条 项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当充分掌握住宅小区物业服务质量星级化评定情况,并在时效届满前重新评定。

第十八条 铭牌授予期间因物业服务合同到期等原因,原物业服务企业撤出的,原星级评定结果自动废除。新聘物业服务企业应当按本办法规定重新申报星级化评定。

星级化评定结果发生变动的,项目所在地物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应当在发生变动之日起7个工作日内将铭牌收回,并根据星级化评定结果重新授牌。

第十九条 物业主管部门应当对星级评定工作建立检查抽查机制,并对检查抽查情况进行通报。

第二十条 本办法规定的参评或受评项目的公用部位、公用设施设备,若存在重大瑕疵或安全隐患,物业服务企业出具充分的证明材料证实已履约履责的,不影响该物业服务企业所管住宅小区物业服务质量星级化评定及物业服务企业、项目经理信用等级评价。

第二十一条 住宅小区物业服务质量星级化评定铭牌由市物业主管部门统一标准,辖区物业主管部门制作,任何单位或个人未经授权或许可,不得擅自制作、变造或使用。

第四章 星级评定结果应用

第二十二条 住宅小区物业服务质量星级化评定结果,作为物业服务企业信用评价重要指标。

鼓励建设单位、业主大会按照星级化服务标准及星级化评定结果选聘物业服务企业。

第二十三条 对星级化评定为四星级、五星级住宅小区,按照《银川市物业服务企业及项目经理人信用信息管理办法》规定给予所属物业服务企业、项目经理相应的信用加分(四星级加3分,五星级加4分);对星级评定为二星级及以下的住宅小区,按规定给予所属物业服务企业、项目经理相应的信用减分(一星级减4分,二星级减3分)。

第二十四条 物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、市物业管理协会优先推荐评定等级为四星级、五星级的项目及其项目经理、物业服务企业参与各类评优评先活动。

评定为物业服务质量五星级的住宅小区,辖区物业主管部门可在时效届满时进行复检,复检仍达到五星级的,直接评定并授牌,无需企业重新申报。

第二十五条评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区,物业主管部门、街道办事处等增加日常巡查检查频次,督促物业服务企业提高物业服务质量。

评定为物业服务质量不达标的或连续两次评定为物业服务质量二星级及以下的住宅小区,由评定部门向物业服务委托方发提醒函,建议按照法定程序重新选聘物业服务企业。

第五章 附则

第二十六条 灵武市、贺兰县、永宁县可结合实际,参照执行。

第二十七条 本办法自2022年6月1日起施行,有效期至2025年12月31日。

附件:1.银川市住宅小区物业服务质量星级化评分标准表(物业服务合同履行情况)

     2.银川市住宅小区物业服务质量星级化评分标准表(其他方面落实情况)