各县（市）区人民政府，市政府各部门、各直属机构：

现将《关于深入推进银川市辖区城镇低效用地再开发工作的实施意见（试行）》印发给你们，请认真抓好落实。

银川市人民政府办公厅

2018年11月22日   

（此件公开发布）

关于深入推进银川市辖区城镇低效用地

再开发工作的实施意见（试行）

为贯彻落实原国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）精神，加快盘活利用各类城镇低效建设用地，提高土地资源节约集约利用水平，结合我市实际情况，提出如下实施意见。

一、确定市辖区城镇低效用地再开发项目范围

（一）城镇低效用地认定。经第二次全国土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、不符合安全生产和环保要求的城镇存量建设用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地；“退二进三”产业用地；布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区；土地利用强度和综合投入产出效益明显低于国家和地方节约集约用地控制指标标准的产业用地；“三旧”改造专项规划中未实施的项目用地确定为低效用地。

（二）建立城镇低效用地数据库。将市辖区符合低效用地条件的用地全部纳入城镇低效用地范围内，建立城镇低效用地数据库，编制城镇低效用地再开发专项规划（2017—2020年）、年度实施计划。对没有列入2017—2020年专项规划的低效用地，可通过列入年度实施计划中实施；对没有列入数据库中的项目，可由辖区政府组织专家论证并上报市政府批准后实施。在规划期间没有实施的项目拟安排至2020年以后继续实施，城镇低效用地再开发政策也全部适用。

二、合理确定低效用地再开发项目实施主体

（三）鼓励国有土地使用权人自行改造。现有国有土地使用权人按照新的规划用途自行改造或者与有开发资质的企业联合改造，从建筑结构、使用功能、配套设施等方面优化设计，实施改造。

（四）鼓励市场主体实施改造。市场主体对纳入低效用地再开发数据库或专项规划中的国有建设用地可通过收购、或者签订转让协议等方式形成单一主体实施改造。改造用地经原土地使用权人同意，注销原土地使用证、房产证后，将市场主体确认为实施主体。

三、规范低效用地再开发项目供地政策

（五）国有土地使用权人自行开发改造项目用地供应。自行开发改造（含工业用地变更用途），涉及划拨土地改变为出让的，或改变用途的，采取协议方式出让；土地用途变更，涉及地上附着物拆除，按照附着物重置价格评估并计入原土地用途剩余年期土地价值中；原划拨土地改造后用途仍符合《划拨用地目录》的，可继续按划拨方式使用。

（六）市场主体开发改造项目用地供应。项目实施主体以收购或转让取得土地，并完成地上附着物拆迁后，按新的规划用途将改造用地协议出让给该实施主体，变更不动产登记证书。在符合城市规划要求且不超出批准的规划容积率的前提下，开发项目由企业自求平衡，拆迁商业（办公）1平方米允许实施主体按原用途建设1.5平方米，超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金，拆迁住宅及其它用地1平方米允许实施主体按原用途建设2平方米，超出部分依据项目规划用途按评估楼面地价补缴土地出让金。拆迁面积以证载面积为准。

因规划条件调整以及配套公共服务设施建设等使项目不能自求平衡，可上报市政府一事一议。

连片改造涉及党政机关和事业单位资产及公有经济成分占主导地位的公司、企业资产的，由改造实施主体与用地单位达成初步补偿方案，报国有资产主管部门及市政府批准后，采用货币方式或实物返还安置方式补偿。

（七）规范土地归宗集中审核改造。鼓励市场主体收购相邻多宗低效利用地块集中改造开发，依法依规将分散的土地合并登记。单宗土地面积小于3亩的边角地、夹心地、插花地，且累计面积不超过改造项目总面积10%的，一并纳入开发改造范围，可协议出让。

（八）加大产业类项目支持力度。工业用地改造开发，按规划提高容积率建设多层厂房（含科技企业孵化器），可不再增缴土地价款；开发园区涉及原工业用地改造建设科技企业孵化器房屋分割转让的，按照该地段科教用途市场评估地价扣减原已缴的工业用途及剩余年限的地价，计算应缴纳的土地出让金。兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的，经市政府批准，可继续按原用途使用，过渡期为5年。5年过渡期满后，经市政府批准，可按新用途办理用地手续；若项目无法继续经营，原用地单位可按原用途保留使用土地。

（九）鼓励工业用地实行“退二进三”。以出让方式取得的工业用地，原土地使用权人有搬迁重建意愿，且已选定建设地点的，按原用途等价给予置换，以协议方式出让。原地块用于经营性项目开发的，土地出让金（起始价）扣除土地补偿（地上附着物按重置价计算）及各项提留后全部返还企业，溢价部分属政府所有；原地块用于公益项目建设的，可报政府一事一议研究决定。

用地范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施由原使用权人进行拆除，未按协议约定拆除的，不予补偿。

搬迁腾退的工业用地由原使用权人开展环境调查和风险评估工作，认定为污染场地的，由原使用权人进行治理修复，确保土壤环境质量满足后续使用要求。

四、完善项目税费优惠政策

（十）城镇低效用地再开发项目涉及住宅项目的执行棚户区改造有关税收政策。对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税，对改造安置住房的开发主体与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

五、加强低效用地再开发项目实施监管

（十一）加强组织领导、成立工作领导小组。为推进市辖区城镇低效用地再开发工作，成立银川市辖区城镇低效用地再开发工作领导小组。 

副组长：

朱海滨   市政府副秘书长

孙   瀚   市国土资源局局长

陈进贤   市住建局局长

成  员：银川经济技术开发区管委会，市政府法制办、市发改委、市工信局、市财政局、市人社局、市国土资源局、市环保局、市住建局、市审计局、市安监局、市园林局、市城管局、市规划管理局、市行政审批局、市土地储备局、市税务局、市公安局交警分局，兴庆区、金凤区、西夏区政府分管负责人。

领导小组下设办公室，设在市国土资源局，办公室主任由市国土资源局、市住建局主要负责人兼任。

（十二）强化各部门监管责任。

辖区政府是城镇低效用地再开发项目的实施部门，负责项目的管理监督。对项目改造主体提交的项目可行性研究报告、拆迁测算等材料进行审核；对辖区引入社会资金实施的项目，负责按征收程序开展前期调查摸底、入户调查、项目可行性论证、项目开发企业的选定、项目征收、附着物拆迁及住户安置；负责对项目涉及的各个环节实行全过程公开，保障拆迁群众的知情权、参与权、监督权；加强对项目的日常监督、项目决算审定以及与各部门的协调工作。

市国土资源局负责市辖区城镇低效用地再开发年度实施计划的编制、土地权属性质的核实；配合辖区政府、住建和土储部门对拆迁成本进行审核；委托中介机构对项目需缴纳的土地出让金进行评估、依据相关政策做好项目用地的土地供应及登记发证工作。  

市住建局负责组织财政、审计、发改、国土及辖区政府共同对项目的拆迁安置成本进行审核。

市土地储备局配合辖区政府和企业开展地上附着物的拆迁以及住户安置补偿工作，并对国有土地征收提出技术指导。

市规划管理局对实施的项目提出具体规划经济技术指标，并按程序加快审批项目规划总平面方案等事项。

市财政局、审计局负责对项目拆迁补偿安置费用的审定及监督工作。

市环保局督促搬迁工业企业对场地做环保风险评估并进行审核提出意见，对存在有土壤污染的场地要求企业进行治理，在完成治理前暂不确定项目开发使用。

市发改委、市工信局、市安监局、市园林局、市城管局、市行政审批局、市税务局、市公安局交警分局等配合加快对项目规划、施工建设等方面的审批，符合减免政策的相关税费给予减免，促进项目顺利开展。

市政府法制办负责对市政府制定的有关低效用地供地政策方面的行政规范性文件进行合法性审查。

银川经济技术开发区管委会为园区内低效用地再开发项目的监管主体，负责做好项目论证、上报、审核等各项工作。

（十三）工作流程。

1.辖区政府对拟实施的城镇低效用地再开发项目涉及的开发范围、拆迁安置情况进行调查核实，组织调研论证，将编制的可行性研究报告报送银川市辖区城镇低效用地再开发工作领导小组。同时，辖区政府对提出参与城镇低效用地再开发项目企业的资质、资金进行审查。

对自行开发的项目及市场主体通过收购、转让土地实施开发建设的项目，由企业向辖区政府提出申请，并提供项目可行性研究报告，经辖区政府审查、核实后向银川市辖区城镇低效用地再开发工作领导小组报送。

2.银川市辖区城镇低效用地再开发工作领导小组召集辖区政府、发改、规划、国土、住建、园林等部门对辖区上报的城镇低效用地再开发项目进行实地勘察，并提出意见和建议。规划部门对辖区政府报送的城镇低效用地再开发项目出具《规划设计条件审定意见书》，国土部门提出用地意见。

3.对自行开发的项目及市场主体通过收购、转让土地实施开发建设的项目，待拆迁完成后，由辖区政府牵头，市财政、审计、国土、规划、住建、土储部门配合对原拆迁面积及用途审核后，国土部门委托土地评估机构按照新的规划条件进行土地价格评估，形成供地方案，经市政府研究同意后，原使用权单位缴纳土地价款，国土部门办理土地变更手续，规划管理局、行政审批局等相关部门配合办理项目规划、施工建设等方面的手续。

4.辖区政府引入社会资金实施城镇低效用地再开发的项目，建设范围内征收拆迁安置补偿工作由辖区政府负责实施，入户调查同意率达到100%后，编制安置补偿方案，与开发企业签订开发协议，开发企业一次性提供不少于三年的过渡期租房费、项目保证金等费用，并在协议中明确上述资金的使用、因未竞得用地的退出条件以及其他相关权利和义务，经市政府研究同意后，辖区政府实施征收，市国土资源局组织开展招拍挂工作，辖区政府将净地交付企业后，国土部门与企业签订出让合同，办理土地登记。规划管理局、行政审批局等相关部门配合办理项目规划、施工建设等方面的手续。对没有竞得土地的企业，可由辖区政府协调财政部门给予退还企业已缴纳的过渡期租房费、项目保证金、拆迁费等。

5.项目实施建设并完成拆迁补偿安置后，市财政与辖区政府、审计、开发企业（土地竞得人）进行项目结算。

6.涉及开发园区的项目，园区管委会为项目实施主体，各开发项目的实施按上述流程办理。

（十四）完善监管协议制度。对自行开发和社会主体开发改造的项目，在改造方案正式批准之日起的三个月内，由项目监管部门（银川经济技术开发区管委会，兴庆区、金凤区、西夏区政府）与改造主体签订监管协议；辖区政府引入社会资金实施的改造项目，竞得人在签订国有土地使用权出让合同前，与监管部门签订监管协议。监管协议重点对项目按照经批准的改造方案及相关规划要求实施再开发改造、履行用地范围内需配套建设义务、落实对项目范围内原土地权利人的补偿安置义务等方面进行监管。为落实共同监管责任，在签订土地使用权出让合同、办理规划建设许可证、房屋预售许可证等行政审批手续时，须提交监管协议。

本意见自2018年11月22日施行，有效期至2020年11月21日。